Loueur en Meublé (LMNP ou LMP)

La Location Meublée en vidéo …

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l’administration comme loueur en meublé. Toutefois, deux catégories coexistent : le loueur en meublé non professionnel communément dénommé LMNP et le loueur en meublé professionnel intitulé LMP. De l’une ou l’autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Contribuables concernés
Propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.

Type d’avantage fiscal
Imputation des charges provenant des locations meublées sur les revenus de même nature

Conditions à respecter
Aucune

Précisions complémentaires
Un bon départ pour ceux qui souhaitent  devenir ensuite loueur en meublé professionnel

Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :

  • il touche moins de 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles
  • son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).

Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Dans la mesure où l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu’il tire de cette ou de ces locations aux BIC.

Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Le mécanisme des amortissements permet généralement de se constituer pendant la période d’épargne (ou de crédit) une réserve d’amortissements qui permettra par la suite d’exonérer d’impôt la rente locative pendant plusieurs années, et ainsi d’avoir des revenus défiscalisés.

Réduction d’impôt (Amendement Bouvard)
L’investisseur ayant acquis un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 (Loi de finances 2013), qu’il destine à une location meublée non exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé aux BIC (régime des micro-entreprises ou du réel), peut bénéficier d’une réduction d’impôt l’année d’acquisition.
Pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2010, celle-ci est de 25% pour la tranche inférieure à 300 000 € du prix de revient des logements, étalée sur 9 ans.
Les logements acquis en 2011, bénéficie d’un taux de réduction d’impôt de 18% (Loi de Finances 2011).

Aujourd’hui, le montant de la réduction d’impôt est de 11% du prix de revient HT + frais

Attention : fin du dispositif le 31/12/2018 !

Location Meublée Professionnelle (LMP)

Contribuables concernés
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € et qui excèdent les revenus du foyer fiscal.

Type d’avantage fiscal
Imputation des déficits sur les revenus globaux

Conditions à respecter
Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et plus que les revenus professionnels du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS.

Dispositif
A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que sur des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens  de l’article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € et qui excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.

Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés, réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé et tirer plus de recettes de cette activité que les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.