Déficit Foncier

Type de déficit :
Ce sont les déficits relevant de la catégorie des revenus fonciers.

Imputation du déficit :
Lorsqu’un déficit est constaté sur un bien immobilier, il est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable.

La partie restante est alors imputable sur le revenu global du contribuable, et ce, dans la limite du plafond de déficit déductible.

Exemple :

L’année N, un contribuable constate un déficit foncier sur son appartement Robien de 17 000 €. Il possède par ailleurs un autre investissement locatif, générant un revenu annuel de 10 000 €. Il devra donc en premier lieu imputer le déficit de 17 000 € du Robien sur son autre revenu foncier de 10 000 €, puis imputer le solde (soit 7 000 €) sur son revenu global.

La loi de Finances 2017 distingue 2 catégories de revenus pour l’application du prélèvement à la source (P.A.S.) : Ordinaires et Exceptionnels.

Ainsi, au titre de l’année transitoire 2017 :

• L’impôt sur les revenus dits « ordinaires » sera neutralisé en septembre 2018 par le Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR)
• Les revenus 2017 dits « exceptionnels » resteront imposés et liquidés en septembre 2018

Le CIMR est donc le crédit d’impôt égal au montant des impôts que le contribuable aurait dû payer sur ses revenus ordinaires 2017.

Les REVENUS FONCIERS entrent dans la catégorie des revenus « ordinaires », et ne seront donc pas fiscalisés. De ce fait, un propriétaire pourrait reporter en 2018 des travaux qu’il pourrait réaliser sur 2017, et cela aurait donc des conséquences négatives pour l’activité des métiers du bâtiment et les commandes de travaux.

Pour éviter ce scénario, le Législateur a prévu une optimisation exceptionnelle par un effet 150%, s’expliquant comme suit : une dépense de travaux supportée en 2017 s’imputera à hauteur de :

• 100% sur les revenus fonciers 2017
• 50% sur les revenus fonciers 2018

Une dépense de travaux payée en 2018 ne s’imputera par contre qu’à hauteur de 50% sur les revenus fonciers 2018.

UNE DOUBLE OPPORTUNITE DE SUPPORTER UNE CHARGE TRAVAUX EN 2017 

• L’opportunité de créer, en 2017, un Déficit Foncier reportable. Alors même que les revenus fonciers ordinaires 2017 ne seront pas fiscalisés, il est opportun, au regard des règles du PAS et du report de Déficit Foncier, de créer, lors de l’année 2017, un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
• L’opportunité de préserver, en 2017, un report déficitaire existant. Une dépense de travaux supportée en 2017 a pour vocation de préserver les reports déficitaires anciens existants. Pour éviter l’imputation automatique et donc confiscatoire du report déficitaire existant sur les revenus fonciers 2017, le contribuable doit supporter, en 2017, une dépense de travaux à minima égale aux revenus fonciers déclarés.

L’analyse qui précède nous a été fournie par le groupe CIR (Compagnie Immobilière de Restauration), entreprise générale de travaux depuis 30 ans. Ce groupe est notre partenaire « fournisseur », pour des investissements :

• Loi MALRAUX

• DEFICIT FONCIER

• MONUMENTS HISTORIQUES

• DEMEMBREMENT AVEC DEFICIT FONCIER

… et dispose aujourd’hui d’une cinquantaine d’immeubles commercialisables sur 2017

Nous sommes évidemment à votre entière disposition pour adapter ce schéma à votre situation personnelle.